用BIM技术进行成本管控，其结果让甲方震惊！

改革开放的40年，基本上可以看作中国房地产高歌猛进的40年。中国房地产业在改革开放前期是不存在的，到现在已经年产值十几万亿，成为世界上最大的房地产市场。如果追溯起来，中国房地产市场的崛起主要基于以下三个原因：

第一，中国原有的居住环境极端恶劣。在改革开放初期中国的城市人均居住面积大约在4~6个平方，三代人窝在一个十几平方米的房子状况相当普遍，因此中国对居住空间的需求存在着巨大的增长空间；

第二，中国改革开放40年经济实现了惊人的增长。1979年我们中国的国民生产总值是4000亿人民币，到去年国民生产总值已经是超过80万亿，整整增长了200倍，中国从原来国民生产总值占全球排位落后的国家一跃成为全球国民生产总值第2名，经济的快速发展为房地产的兴旺奠定了良好的基础；

第三，中国经济的独特结构。中国的货币长期处于超发状态，货币值达到全球之冠甚至远超美国，超额的货币发行刺激了房地产的兴旺，导致投资型的房地产需求急剧增长。

然而，时至今日我们再来看中国房地产原来增长的三个动力，一个个都在消失。首先中国城镇的人均居住面积已经接近40平方米，在全球也处于前列，在一些经济发达的城市，许多家庭拥有两套甚至三套以上的住宅，城市再进行快速扩张已经没有强大的动力了；第二，中国的经济增速已经开始放缓，原来粗放型的快速增长模式已经走到尽端，国家也已经从单一追求经济增长率的模式转向高质量的发展模式，房地产业反而成为了追求稳定的控制目标；第三，长期的超额货币发行以及大规模投资导致中国经济面临大量的债务，目前中国的债务也是全球之冠，中国已经严格限制了货币的增发，并且严格限制房地产方面的债务，刺激房地产的货币政策不复存在。

外部环境的巨大改变正在迫使房地产业进行转型，我们看到万科几年前就喊出了城市设施服务商的概念，期望从单一的住宅开发商角色，转换成一个城市服务商的角色；我们还看到从花样年开始，碧桂园中海地产等等纷纷剥离自己的物业上市，试图实现新的利润增长点。我们也看到，对一个地产项目来说，它的产业链拉得很长，从拿地开始，到项目策划，产品定位，设计施工销售运营，这里面涉及到资本方、运营方、建设方，在房地产发展了几十年过程中，这些项目的相关方一直都是相对独立的。比如说项目的投资方很少去真正关注项目工程建设可能存在的问题和风险，又比如说一个项目的成本总可能会努力去控制项目的开发成本，但他可能没有意识到他的成本控制，可能会影响到项目的定位和销售。这些林林总总都导致一个项目内部的消耗很大，很多资源是在重复使用和浪费，即使在工程建设整个过程中，设计、咨询和施工这三个板块也相对独立，导致大量的扯皮和浪费。

这个浪费有多惊人呢？有人统计过单单一个项目中，设计变更及签证占工程造价比例超过了20%以上。我们也看到中国前些年产生了大量的烂尾楼，大量闲置的产业园区，这些烂尾楼和空闲的产业园区建设造成投资惊人的浪费。我们还看到工程建设本身的质量隐患问题层出不穷。一位知名大型开发商的老总曾提过一件事，该公司一个楼盘所有的房子在快竣工验收的时候才发现每户都出现主梁被穿管而且主钢筋被破坏，这栋楼实际已经是危楼了，不得已全部进行调整，增加了很多额外的成本。我们知道中国2017年一年的工程建设总产值达21万亿，房地产的总投资额达到10万亿，而这里面实际上有20%甚至30%是无效的浪费成本，如果我们从中能够改变哪怕5%甚至10%，中国经济增长的质量都会改变很大。从这个角度讲解决这些问题对于从企业到国家来说都有战略的意义。

过去解决这些问题的确是非常困难的。问题主要的核心在由于专业领域的不同，相互之间的联系非常脆弱，这就是我们常说的孤岛效应——我在我的领域里往往是正确的，但是放到整个系统中可能就是错的。而房地产开发和工程建设管理都是一个非常复杂的系统，并且每一个项目都不一样，这就导致你很难形成有效的系统管理，最终的结果是矛盾重重，大量资源浪费。

然而BIM的应用和大数据的管理正在从根本上改变这一不利的局面。由于大数据的应用能力，不同领域可以很有效的去评估对方的价值和风险。比如说，项目的投资者可以不懂得工程建设本身的技术，但他可以从周边大量工程建设项目投资产生的成本和效益数据中获得相关的数据，有效评估自己开发的这个项目的价值和风险。而BIM的应用使数据的颗粒度从宏观的尺度能够一直跟踪到构件的精度，并且能够使项目本身的数据从前期定位一直贯穿到工程建设和后期管理，从而有效的避免了孤岛效应，使项目的协同性大大增强，为项目带来了强大的成本控制能力和风险控制能力。

我们常见的BIM应用中的碰撞检查和虚拟建造就是这些能力很明显的反应，设计师在设计过程中往往只关注自身图纸的正确性，却很难注意到其他工种对本专业的影响，碰撞检查很好的解决了这个问题，通过创建各专业的三维可视化模型进行集成碰撞，从根本上解决了设计变更，仅这一项带来的成本节约可能就是惊人的。而虚拟建造则把工程建设整个过程在电脑里面进行虚拟，预先发现施工过程中可能存在的问题，大大减少了施工过程可能产生的返工和浪费，这些应用对项目本身的价值都是无可比拟的。

除了这些以外，BIM还有大量广阔的用途。它的三维可视化能够大大增强项目的交流能力，并且能够对复杂建筑形体做出清晰的表达，这些都在无形中降低了巨额的沟通交流成本；当我们把合同和BIM数据相关联以后，我们能够通过BIM进行有效的合约管理，提供清晰的合约控制界面，这会大大降低项目实施过程中出现的扯皮和各种矛盾，如果我们把施工进度和BIM模型进行关联，我们就可以动态的反映施工进度，实现项目的远程进度管理和进度管理的精细化；当我们把BIM和造价信息相关联以后，算量计价将变得快捷方便，并且方便动态调整。所有这些都为项目带来巨额的收益，对项目的成本管理带来巨大的价值。

同舟共济BIM创新学院的课程“BIM成本管控高级经理人研修班”正是基于对这种目标价值的发掘和完善，集合全国几十位行业权威的力量，不断自我更新，创造出一整套有效的课程体系，从方法论的角度为房地产和工程建设领域的中高层管理人员，提供有效的思路和各种技术管理手段。许多学员对BIM的应用一直处于朦胧状态，学习以后震惊于BIM应用产生的价值，回到企业以后迅速成立BIM团队，对企业内部管理进行革新，收到了良好的价值。

往届学员：常明媛 设计总监

中建钢构有限公司

往届学员：姜宜欢 经理

中青旅山水酒店集团股份有限公司

      同舟共济BIM创新学院致力于打造建筑信息领域第一商学院！学院联合国内著名专家学者和技术权威，共同推出建设项目全过程成本管控的经典课程——BIM成本管控高级经理人研修班。

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